中古マンションの安い買い方。

こんにちは小虎です。

最近、また不動産市場が好況のようで。消費増税や低金利を受けてマンション購入を

検討される方も多いとおもいます。今回は中古マンションの安い買い方について。

私が大手各社に実際に見積もりを出して担当者とのやり取りで得た印象です。

その中には投資用として見た物件もあり、居住用として見た物件もあります。

もうお分かりかと思いますが中古マンション購入に必要な経費は

物件の価格だけではありません。中古マンションは普通、仲介業者を通して

買うのが一般的です。福〇工務店やセンチュリー〇〇等ですね。

そのため物件価格以外に費用がかかります。

 

代表的なものは仲介手数料です。この部分の金額は法律で決まっており

自分でも簡単に計算できます。商慣習で上限いっぱいまで取るのが普通です。

 

仲介手数料が仲介業者の利益になることから割り引いてくれることは

あまりありません。最近では仲介手数料半額や無料等もありますが、無料では

会社が成り立たないのは常識。

一度でも見積もりを出した人は分かると思いますが、100万位の諸費用を

提示されたのではないでしょうか？

またその見積もりはあまりにも大雑把ではなかったですか？

そのまま進めると損します。もう買われた方はこの先は読まないで下さい。

人間不信になるかもです。

仲介手数料以外にかかる費用としては以下があります。

 

 

 

 

 

①　固定資産税（買う時期によって日割り）

②　管理費等（マンションによって違う。これも日割り）

③　収入印紙代

④　融資手数料（ローンを組む場合必要。銀行に支払う事務手数料。）

⑤　保証料（ローンを組む場合保証会社に支払う。）

保証料は借入金額が多くなれば金額が大きくなる。

金利を上げることで、少なくもできる。保証料ゼロの銀行も

あるが金利が高くなるのが普通。銀行によるが100万あたり約2~3万位。

⑥　火災保険料（ローンを組む場合ほとんど事前に入ることが要求される）

⑦　融資斡旋手数料（仲介業者による。取らないところもある。）

⑧　登記費用（仲介業者が取引している司法書士事務所による）

 ざっとこれくらいは費用がかかるのですが、銀行に払う費用は銀行に

より金額がまちまちではっきり出ないのが現実。ローンを組まず

一括購入なら銀行に払う費用が必要ないので、かなり安くなりますが...

これに仲介手数料が加わるわけですから、買う物件によってはかなり高額

になります。さらにリホームするとなれば金額はさらに膨れ上がります。

よくリホーム済みの物件がありますが、ほとんどが表面的な、売るため

だけのリホームで、粗悪なもの（見た目は綺麗）が多く、不動産会社の借入金利

や利益などが上乗せされたりして金額が相場より高いのが普通です。

よってリホームは自分で行うまたは信頼でき長く付き合える業者を自前で探すのが

ベター。またお世話になるかもしれませんから。　

また費用を抑えるためには、登記をおこなう司法書士は自分で探すことが

大事です。税金部分の費用は司法書士事務所による違いはないのですが

報酬にはかなりの差があります。不動産会社は嫌がります。けどできます。

嫌がるのには理由があります。すべての不動産会社にあてはまるとは

言いませんが...

今後、仕事の独立などの時や相続、トラブル、遺言等の為にも自分で司法書士との

つながりを作っておきましょう。不動産会社にいわれるがままに登記費用

を払うと高くつく可能性があります。安く買うための鉄則をまとめました！

①　できれば一括購入。できなければ頭金を増やし借入を少なくする。

これにより、登記費用、ローン保証料を引き下げれる。

②　登記は自分で行うか、自前の司法書士を用意。その為に買う物件の

評価証明書、敷地の共有持ち分を不動産会社から教えてもらう。

評価証明書を下さいと言えばよい。テクニックとしては知り合いに頼むと

言えばよいし。その旨を司法書士に伝えればよいです。数万から数十万の

差がでることもあるので。

③　荒業としては、クレジットカード払い。ポイントもたまり、そのポイントで旅行

に行くこともできるが、高額な支払ができるクレジットカードを持つことが必要。

そのほかの注意点としては、不動産会社は人気物件だからなどの殺し文句で

契約を急がせ、酷い時には物件を押さえてから4日後に本契約を迫ってきます。

さらに酷いものだと重要事項の説明と契約書の捺印とを同時におこないます。

するべきことは、契約の数週間まえに契約書と重要事項説明書を事前に用意

させ自身で目をとおしておき、できれば登記簿も目を通す。

諸費用の内訳を出させ、不当な請求がないか確認すること。

案外、簡単に購入する人が多すぎるので。各項目の相場感を身に着けて

おかないとまさにカモにされる恐れがあります。銀行や保証会社に支払う金額や

税金部分はカモにされるリスクは少ないですが、不動産会社を通して行う

リホームや登記、火災保険料などは注意が必要です。また融資手数料にも注意

しましょう。

中古は値段が安いのが魅力ですので、諸費用で高くつかないように。

みなさんが注意されることを切に願います。

あと費用の内訳を細かくだせる不動産の営業マンでないと信用するのは

ダメです。その性質上、細かな内訳をだすのが難しいのはわかりますが。

あきらかに勉強不足の営業マンが多いです。素人に毛が生えた営業マンが

ホント多いのがおそらく不動産業者の不信感につながっているのは事実。